“新政出臺(tái)后，二環(huán)限購(gòu)取消了，再加上房交會(huì)的契稅補(bǔ)貼，這段時(shí)間我們這里的看房量明顯變多了。”在武漢市洪山區(qū)中建大公館附近，某地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人龔嘉（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
龔嘉所在的中介門面主要銷售全武漢的新房以及東湖高新區(qū)、江夏區(qū)的二手房，9月28日下午，這里陸續(xù)有顧客進(jìn)來(lái)咨詢，據(jù)龔嘉描述，相比7、8月有時(shí)候幾乎一整天沒(méi)有一個(gè)顧客，目前情況已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)走訪了武漢多個(gè)售樓處，新政落地后，很多售樓處在國(guó)慶前夕訪客量激增，大堂內(nèi)看房人群熙熙攘攘，銷售顧問(wèn)正在一一介紹情況，可見(jiàn)當(dāng)?shù)貥鞘袩岫扔辛嗣黠@升溫。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月29日至10月5日，國(guó)慶前7天，武漢新建住房成交1661套，同比2022年國(guó)慶7天的成交546套，增長(zhǎng)204%。
這主要得益于9月以來(lái)武漢一系列房地產(chǎn)利好政策的推出。9月1日，武漢第一時(shí)間跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”；9月19日，武漢《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，包括全面取消限購(gòu)、支持多孩家庭購(gòu)房、設(shè)立房企白名單等十條措施；而9月28日啟動(dòng)的武漢線上房交會(huì)上，購(gòu)房契稅補(bǔ)助政策正式生效。
不止武漢，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，9月以來(lái)，共有12個(gè)強(qiáng)二線城市全面取消限購(gòu)，更多的城市優(yōu)化限購(gòu)限售政策。政策的調(diào)整在短期對(duì)市場(chǎng)活躍度帶來(lái)了一定的提振作用，但從中指研究院的數(shù)據(jù)上看，9月二線城市新房成交面積雖環(huán)比小幅提升10個(gè)百分點(diǎn)，但9月二線城市整體的樓市成交量仍環(huán)比下降5.2%，新政的市場(chǎng)效果仍然有待觀察。
8月底，“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱后，武漢在9月1日跟進(jìn)實(shí)施了這一政策，打響了二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍。隨后，又有佛山、成都、廈門、長(zhǎng)沙、蘇州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、杭州等二線城市密集跟進(jìn)，目前，這一輪限貸放松政策已在二線城市中廣泛鋪開(kāi)。
除了放松限貸外，二線城市優(yōu)化限購(gòu)的信號(hào)也十分明顯。9月4日晚間，沈陽(yáng)宣布全面放開(kāi)樓市限購(gòu)、限售、落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為了這一輪樓市政策調(diào)整中，最早對(duì)政策全面放松的強(qiáng)二線城市。
隨后，位于長(zhǎng)三角地區(qū)的南京在9月7日晚發(fā)布新政，全面取消限購(gòu)。9月11日，同處山東的濟(jì)南和青島兩座城市先后發(fā)布政策，濟(jì)南自2023年9月11日起取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。青島也宣布取消全域限購(gòu)，在全市范圍內(nèi)，商品住房取證即可上市交易。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月以來(lái)，共有沈陽(yáng)、大連、南京、福州、蘇州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、廈門、西安、武漢、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、成都、寧波等城市加入優(yōu)化限購(gòu)的行列，其中有部分城市為全面取消限購(gòu)，還有部分城市為分區(qū)域取消限購(gòu)。值得一提的是，這些城市中大多為省會(huì)城市，也是強(qiáng)二線城市，對(duì)于周邊城市具有一定示范作用，或?qū)⑼苿?dòng)取消限購(gòu)政策在更廣泛的范圍實(shí)行。
強(qiáng)二線城市密集調(diào)整樓市政策，意味著除一線城市外，基本所有城市的房地產(chǎn)行業(yè)的限購(gòu)都已經(jīng)放松，重新回歸市場(chǎng)化的調(diào)整機(jī)制。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，二線城市在9月頻發(fā)樓市松綁、刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，是想抓住“金九銀十”和開(kāi)發(fā)商年底沖刺業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)，通過(guò)政策的刺激提升市場(chǎng)情緒和入市的積極性，讓市場(chǎng)交易量能夠穩(wěn)定下來(lái)。
由于一線城市在政策上具有標(biāo)桿作用，同時(shí)受到供需狀況、居民收入、政策考量等多方面限制，放開(kāi)限購(gòu)還需要經(jīng)過(guò)多方面的權(quán)衡，相比之下，同樣具有示范作用的核心二線城市便成為了此輪樓市調(diào)控中的重點(diǎn)。
目前，仍有長(zhǎng)沙、成都、西安、廈門等強(qiáng)二線城市是實(shí)行部分取消限購(gòu)的政策，或意味著后續(xù)二線城市房地產(chǎn)政策還有釋放潛力的空間。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間、二手房活躍度提升、房?jī)r(jià)預(yù)期趨穩(wěn)等因素，將對(duì)強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有利帶動(dòng)。而普通二線城市的市場(chǎng)預(yù)計(jì)短期仍將持續(xù)底部盤整，這部分城市房地產(chǎn)政策已基本放開(kāi)，未來(lái)繼續(xù)優(yōu)化政策對(duì)樓市的提振效果或不足，疊加房企降價(jià)跑量意愿仍較強(qiáng)，這些城市房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在，市場(chǎng)修復(fù)或需要更長(zhǎng)時(shí)間。
在李宇嘉看來(lái)，二線城市優(yōu)化限購(gòu)政策全面推行后，政策的發(fā)力空間將逐步趨窄，政策效果也將出現(xiàn)邊際遞減，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于政策的敏感度下降，后續(xù)需要更多的在供給端作出一些適應(yīng)需求變化的調(diào)整。
9月28日，龔嘉在采訪中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新政出臺(tái)后，門店售賣區(qū)域的商品房已經(jīng)落實(shí)了政策，從各大平臺(tái)端口找過(guò)來(lái)咨詢的客戶數(shù)量明顯增多，目前還是看二手房的顧客更多一些。但有一部分顧客正在等待房交會(huì)的契稅政策，處于觀望狀態(tài)。
“這一輪取消限購(gòu)政策可以進(jìn)一步刺激有購(gòu)房需求的居民消費(fèi)，目前我們門店的成交量確實(shí)開(kāi)始回暖，但相較去年還是有所下滑。”龔嘉表示。
9月28日，武漢線上房交會(huì)啟動(dòng)，購(gòu)房契稅補(bǔ)助正式生效。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，國(guó)慶前7天，武漢新建住房成交1661套，同比2022年國(guó)慶7天成交546套，增長(zhǎng)204%，市場(chǎng)熱度明顯提升。
另?yè)?jù)中指研究院發(fā)布的2023年國(guó)慶假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情況顯示，武漢2023年國(guó)慶假期成交面積為21.1萬(wàn)平方米，較2022年同期上漲58%。
“對(duì)于大部分非一線城市來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持政策動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整，從因城施策到‘一區(qū)一策’，保證政策的延續(xù)性、市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性，這是武漢的有效實(shí)踐。”中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
李國(guó)政進(jìn)一步分析，下一步，應(yīng)在需求端加大消費(fèi)支持力度，特別是加大推動(dòng)“一區(qū)一策”，精準(zhǔn)支持改善自住需求，降低住房換購(gòu)交易稅費(fèi)，促進(jìn)新房、二手房良性循環(huán)等。此外，還可加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革步伐，比如“漢十條”中，有5條屬于企業(yè)紓困措施，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新、提升品質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。這樣一來(lái)，既有短期的消費(fèi)鼓勵(lì)，也注重中長(zhǎng)期的關(guān)鍵要素，引導(dǎo)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，逐步轉(zhuǎn)型升級(jí)，走高質(zhì)量發(fā)展之路。
不過(guò)，從整個(gè)強(qiáng)二線城市的情況來(lái)看，新政策的效果尚待觀察。
據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，9月二線代表城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)約10%，整體小幅回升，但絕對(duì)規(guī)模仍處在近年來(lái)的低位。
除武漢外，更多的強(qiáng)二線城市在新政出臺(tái)后的首月樓市并未能達(dá)到預(yù)期。9月，二線城市樓市成交量整體環(huán)比下降5.20%，其中蘇州跌幅顯著，為-26.56%。9月29日至10月6日，包括蘇州、青島、杭州、南昌、南京、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)在內(nèi)的眾多二線城市日均成交面積同比仍大幅下滑，二線城市合計(jì)日均成交面積較2022年同期下降63%。
陳文靜表示，9月二線代表城市新房成交面積仍處在低位，同時(shí)各城市分化較明顯，主要受到前期限制性政策執(zhí)行嚴(yán)格情況、城市基本面、房地產(chǎn)供求關(guān)系等因素影響。其中，前期限制性政策較為嚴(yán)格以及基本面較好的核心二線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有所提升，而前期政策已較為寬松的普通二線城市市場(chǎng)活躍度受政策優(yōu)化帶動(dòng)效果有限。
李宇嘉認(rèn)為，雖然9月樓市并沒(méi)有大家預(yù)期的好轉(zhuǎn)，但相比7、8月的快速下跌已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，這意味著新政實(shí)行后，市場(chǎng)至少在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了企穩(wěn)。目前買房的需求還很旺盛，市場(chǎng)仍具有潛力，10月預(yù)計(jì)看房量會(huì)明顯增長(zhǎng)。
“此外，政策的影響不僅僅局限在購(gòu)房看房量等方面，同時(shí)也取決于開(kāi)發(fā)商積極提升公建配套、服務(wù)設(shè)施、居住屬性、房屋設(shè)計(jì)等功能，來(lái)適應(yīng)居民需求變化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。”李宇嘉表示。
